Modalidades de explotación agraria

La necesidad generada para la existencia de los contratos agrarios está ligada directamente con los contratos de arrendamiento y aparcería rural. En torno al concepto de éstos dos contratos se elaboró la noción de contrato agrario.
Actualmente la discusión está superada y se sostiene la autonomía conceptual del contrato de arrendamiento rural y de aparcería rural, respecto del contrato de arrendamiento de cosa y contrato de sociedad, regulados por el Código Civil. Por ello, luego de todo un proceso de formación, los contratos agrarios pasaron a ser figuras contractuales totalmente independientes de otro tipo de contratos.
En el S.XX, respondiendo la las necesidades generadas en el sector agropecuario, se sancionó una legislación de “emergencia”, de esta forma se produjo un proceso repetitivo que desemboca en la creación de la legislación actual en esta materia y separada de la regulación citada en el Código Civil..

Desde el punto de vista jurídico, la autonomía se justifica:

1-     Atendiendo a  la distinción que realizó la escuela alemana entre arrendamiento de cosas productivas y de cosas improductivas, se ha entendido que tratándose los contratos de arrendamiento y aparcería rural de naturaleza productiva, a diferencia de los contratos de arrendamiento de cosa, o de sociedad civil, debe sostenerse la independencia de los primeros respecto de éstos últimos.

2-     En segundo lugar el arrendamiento de bienes productivos, constituye un instrumento para desarrollar una actividad económica que  subordina todos los elementos del contrato, por ejemplo debe admitirse la modificación de la cosa. En cambio, el Código Civil dispone que el arrendatario no puede modificar la cosa arrendada.
Por lo que tratándose de bienes productivos debe haber cierto margen de libertad para poder efectuar modificaciones en función de la actividad que se va a realizar, todo lo cual influye en el precio.
Los contratos de arrendamientos y aparcería rural, están regidos por distintos cuerpos normativos:

Por el Código Civil: normas generales en materia de contratos, como consentimiento, objeto, causa, capacidad, etc., y alguna otra en particular.

Normas de carácter general: para todos los tipos de arrendamiento pero que no se encuentran en el Código Civil, por ejemplo en materia de registros de arrendamientos inmuebles.

Legislación especial:  para arrendamientos rurales y aparcería.

Ø      La ley 8.153 (dic.1927), ley madre en arrendamientos urbanos y rurales que nunca se terminó de derogar enteramente.

Ø      Código Rural de 1942, sección 1 cap. 13 y 14, el capítulo de arrendamiento quedó enteramente derogado, no así el capitulo 14 relativo a la aparcería.

Ø      DL 14.384  (jun.1975).

Ø      ley 16.223 (oct.1991), modificativa principalmente en materia de plazos mínimos de contratos agrarios.

Ø      C.G.P. para los aspectos procedimentales.

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Requisitos de los contratos agrarios

Ley de Arrendamientos 14.384
Forma: Los contratos agrarios son solemnes, por ello deben celebrarse en escritura pública o privada, constituyendo requisito de validez para la celebración de éstos contratos.
Por su parte el art. 10 del DL 14.384 “Quien entregare a otro un predio rural consintiendo alguno de los contratos referidos en el art. 49, sin el requisito de la escritura, no obstante la nulidad de los mismos, incurrirá en una multa por concepto de resarcimiento que será fijada entre un mínimo de un año y un máximo de dos años del precio del arrendamiento”.
Respecto del contrato de pastoreo se presenta una particularidad. El contrato de pastoreo de hasta 2 años , según el art. 3 en principio no está alcanzado por el DL 14.384, salvo que se renueven o prorroguen por plazos que en total excedan ese límite, o en caso de que notificando  al propietario y sin que se formalice oposición documentada de su parte el tenedor lo retenga por un plazo mayor de 2 años.
Se plantea el problema de determinar si celebrado un contrato de pastoreo verbal, lo cual es posible, se cumplieran las condiciones del art. 3 en cuanto a la prórroga o renovación, ese contrato deberá cumplir con el requisito de solemnidad de escritura o no. Esto es, si el contrato originalmente consensual, al prorrogarse se transforma en solemne, o por el contrario el contrato consensual originalmente válido se transforma en nulo.

Publicación: todo contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento y subaparcería, deberá ser inscripto en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis, de acuerdo con la ley de Registros del año 1998. Esto es con el objetivo de dar publicidad al acto y es utilizado como herramienta estadística y de control tributario.
Se dispone que la presentación del contrato inscripto o de la constancia de la inscripción que expedirá el Registro de Arrendamientos gratuitamente, es un requisito indispensable para las partes contratantes en toda gestión ante órganos públicos relacionada con su condición de tales. Esto hace oponible el contrato frente a terceros, conforme a lo dispuesto en la Ley de Registros, acudir a organismos públicos a realizar gestiones y que las mismas no sean detenidas por causa del acto de la no inscripción, al quedar con fecha cierta se le otorga privilegio frente a caso de prenda agraria.
La realización de la inscripción corresponde al arrendatario, sin perjuicio de que el arrendador también puede efectuarla. Por lo que, la carga es primordialmente del arrendatario, aunque el arrendador esté facultado para inscribir.
Si el propietario de un predio arrendado lo enajenara sin antes haber inscripto el contrato de arrendamiento, el arrendatario que resultara perjudicado como consecuencia de lo dispuesto por el art. 52 de la ley 10.793, podrá reclamar al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se justifiquen, sin perjuicio de una multa equivalente a dos anualidades del precio del arrendamiento vigente a la fecha de la enajenación”.
Esta disposición es principalmente para evitar que quien compra un predio, no se vea perjudicado al consultar certificados regístrales  que no registran el arrendamiento. Pero, se establece que en el caso de que sea el arrendatario el que omite la inscripción, se aplique en consecuencia  una multa al propietario del predio. Determinaría que por el incumplimiento de una carga impuesta al arrendatario, se sancione con multa al arrendador

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Procedimientos legalmente prohibidos

Está prohibido el remate de arrendamientos, así como de cualquier procedimiento que signifique la puja pública de presuntos arrendatarios, y la infracción a ésta disposición se castiga con multas, de las que responderán solidariamente el propietario y rematador (art. 65 del DL 14.384).
Las multas se establecen a favor del Instituto Nacional de Colonización, a quien le pertenece la acción. No están incluidas las licitaciones de arrendamientos ya que no implica puja pública por ello están permitidas. En cuanto a la validez de los contratos celebrados mediante remate, hay quienes entienden que se trata de un contrato nulo y otros opinan que la ley prohíbe el procedimiento previo de selección de contratante pero el contrato en sí mismo reúne todos los requisitos válidos para desplegar eficacia.

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Subcontratos, Cesión y Sucesión.

El subcontrato indica que existen dos contratos, estos a su vez son independientes uno de otro pero, el arrendamiento y el de subarrendamiento o el de aparcería y subaparcería, están vinculados entre si por las partes que contratan y la cosa u objeto sobre el cual recae el contrato. El subcontrato, si bien no está prohibido, está valorado negativamente. Siempre hablando de derecho agrario, el subcontrato puede ser total o parcial según afecte a la totalidad o a parte del objeto del contrato.
De la misma forma que puede ser anulado un contrato también puede ser anulado un subcontrato, por lo que serán nulos lo subcontratos cuando el precio establecido entre las partes “subcontratantes” sea superior al establecido entre el arrendador y arrendatario. El subarrendamiento y la subaparcería no podrán ser inscriptos en el Registro General de Arrendamiento y Anticresis si no se especifica en el contrato de arrendamiento la autorización de subarrendar.
Se ha planteado respecto de la cesión, si el cómputo del plazo mínimo debe restituirse o no el plazo legal al nuevo arrendatario. Esto es, si en caso de cesión de contrato, el nuevo arrendatario tiene derecho a gozar del plazo de estabilidad de 6 años o sólo tiene derecho a completar el término que correspondía al anterior arrendatario. Alguna jurisprudencia entendió que tiene derecho a gozar de todo el plazo, atendiendo al derecho del productor y no tanto a su derecho como arrendatario. En otra opinión, ante una cesión de contrato, lo que cambia son las partes contratantes, lo demás se mantiene incambiado.
Por otra parte, por ser los contratos de arrendamiento y aparcería rural de larga duración, se deberá tener en cuenta los cambios de importancia que se generen a nivel personal de los contratantes como por ejemplo el fallecimiento de una de las partes vinculadas por el contrato. La Ley establece que los efectos de los contratos se extienden activa y pasivamente a los herederos y demás sucesores de las partes, a menos que lo contrario resulte de una disposición especial de la ley, de una cláusula de la convención o de la naturaleza misma del contrato. Quedando afectado los herederos y sucesores por los mismos derechos y obligaciones que nacen del contrato original, no obligando a los herederos del arrendamiento, se establece una solución distinta tratándose de contratos de aparcería. La muerte del aparcero dador no extingue el contrato, en cambio, la muerte del aparcero tomador determina que en principio, se extinga el contrato, ya que a su respecto el contrato es intuito personae. Cabe aclarar, que estas disposiciones no son de orden público, por lo que las partes pueden convenir que el contrato se trasmita a los herederos.

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Plazos de arrendamiento y aparcería rural

En materia de plazos de los arrendamientos y aparcerías rurales los mínimos de se establecen en función de que la actividad agraria tiene ciclos impuestos por la naturaleza que determinan el trabajo del productor arrendatario. En consecuencia, el trabajador rural arrendatario se encontrará con  épocas de producción satisfactorias y también épocas de producción nefastas.
Los plazos de estabilidad consagrados a su favor, le permitirán compensar esas irregularidades, así como también se ha entendido, que quien tiene la tierra durante un tiempo mínimo considerable se ocupará del cuidado que requiere, proyectándose a futuro,  por ejemplo en cuanto al cuidado de los recursos naturales renovables, etc.
“En todo contrato que se otorgue, por el cual una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y el goce de un predio rural con destino a cualquier explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria, y la otra se obliga a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, se estará al plazo que fijen las partes” (art. 1 de la ley 16.223). Con un plazo máximo de 15 años establecido por el Código Civil.
Cuando los contratos tengan como destino principal la producción lechera y no se haya acordado el plazo de vigencia, o se haya estipulado uno menor a 4 años, el arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones, tendrá derecho a que el arrendamiento se considere realizado por el término mínimo de 4 años, a contar de la fecha de celebración del mismo (art. 2 ley 16.223).
Es imprescindible que para ampararse en el art. 2  en el contrato de arrendamiento se estipule como destino principal el de la producción lechera y que se  trate de un arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones

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En cuanto al precio de los arrendamientos o aparcerías.

El precio es un elemento imprescindible para aplicar la legislación especial. Las partes del contrato pueden fijar libremente el precio, ya sea en cuanto al monto, a su composición (esto es, en dinero, en especie, parte en dinero y parte en especie), al reajuste y forma de pago (semestralmente, anualmente).
Con las limitaciones a la libertad de las partes; si se trata de subcontratos, la renta no puede ser superior a la del contrato principal, prohibición establecida en cuanto a aumentar la renta durante el plazo de desalojo.
Por tratarse de contrato para producir y por estar esto afectado a factores no controlables por las partes, se supone realizar reajuste de la renta de acuerdo a la inflación, apuntando pura y exclusivamente a restablecer el valor económico del precio, atendiendo sólo a la variación de la moneda. Para otros factores no inherente a la devaluación monetaria, sino a aquellos netamente productivos, las partes contratantes fijarán.
Cuando el precio sea convenido en moneda nacional equivalente a uno o varios índices de productos sectoriales o en moneda extranjera el régimen de reajuste se entiende expresamente previsto.
A falta de previsión expresa respecto del régimen de reajuste del precio, serán aplicables en forma supletoria las disposiciones previstas  por la ley( arts. 19 a 23 del DL 14.384).
Cuando se trata de un porcentaje de los frutos obtenidos, el mismo es revisable (art. 25 del DL 14.384),en el caso de la renta escalonada, hay que examinar a que responde el escalonamiento. Si del contrato surge que las partes quisieron prever una corrección monetaria de la prestación de la renta, no corresponde la revisión; en cambio, si obedece a otros factores como por ejemplo a que los rendimientos de la producción agropecuaria son generalmente crecientes podría admitirse la revisión.
En la renta mixta se pacta un monto por hectárea más parte de la producción, es muy difícil determinar, en este caso, si son revisables o no. En cuanto a los pactos sobre revisión, podría establecerse una cláusula que haga revisable una renta reajustable. La renta que no es reajustable por disposición de orden público es siempre revisable (art. 19 del DL 14.384).
Si se prevé una revisión convencional supone que las partes convengan la modificación, en éste caso del precio, sin que implique una modificación del plazo contractual, pudiéndose revisar cada dos años. Pero cuando las partes no arriban a un acuerdo sobre el precio de la renta,  la ley prevé la revisión judicial de la misma.
El Juez examinará los casos que se sometan a su resolución al efecto de fijar el precio del arriendo, que corresponderá a la rentabilidad económica normal del predio. Deberá atender a las circunstancias de cada contrato, a la calidad del campo, mejoras, tipo de explotación del inmueble, valores de venta y de los arrendamientos en la zona, precio del arrendamiento anterior al vigente, causas que pudieran haber dado mérito a su modificación, etc.
El precio fijado por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la demanda y sólo podrán ser revisados nuevamente después de transcurridos dos años de la revisión anterior.
Las mejoras e inversiones por el arrendatario para lograr una mayor productividad del bien,  no previstas en el contrato, no podrán tomarse en cuenta para modificar la renta en contra del arrendatario. Tampoco deberán tomarse en cuenta los subsidios que el Estado otorgue, ya que no se entregan a favor del propietario de la tierra sino del arrendatario.
Ambas tienen como presupuesto para llevarse a cabo, que la renta anterior tenga cuando menos dos años de vigencia. En cuanto a la legitimación para solicitar la revisión de la renta, corresponde a cualquiera de las dos partes del contrato. La fijación de la nueva renta se hará de acuerdo a la “normal rentabilidad del predio”, por lo que no se tendrán en cuenta otros factores como puede ser la edad del productor o si padece alguna enfermedad.
Cuando la sentencia aumentara el precio del arrendamiento en más de un 30%, aún cuando no hubiese vencido el término del contrato, el arrendatario tendrá derecho a renunciar a los plazos en curso sin responsabilidad alguna de su parte.

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Contenido y Alcance del Contrato.

Los contratos de arrendamiento y aparcerías rurales confieren al arrendatario y al aparcero tomador, no sólo el uso y goce de un predio rural, sino también la facultad de combinar los factores productivos a efectos de lograr una mejor realización de la actividad agraria.
En el caso de la aparcería, se trata claramente de una obligación del aparcero tomador, ya que si no realiza ninguna explotación el propietario del predio no obtendrá beneficio alguno y podrá alegar incumplimiento de una de las obligaciones del contrato.
En el caso del arrendamiento,  hay quienes entienden que el uso de la cosa para el arrendatario es una obligación, mientras que para otros es una facultad.  “Las principales obligaciones del arrendatario son: 1- usar de la cosa según los términos y espíritu del contrato.”   “No podrá el arrendatario destinar a cosa a otros objetos que los convenidos o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa esta naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviniere esta regla, podrá el arrendador reclamar la rescisión del contrato, con la indemnización de los daños y perjuicios o limitarse a esta indemnización dejando subsistir el arriendo” (art. 1811 art. 1812 del C.C.).
Por lo que, de la interpretación de ambos artículos puede concluirse que el buen cultivo no sólo es una facultad, sino más bien una carga. La no explotación del predio se considera un comportamiento antisocial. Otro argumento, según el cual, cuando se da en arrendamiento un predio rural con un destino específico, la no explotación supone un incumplimiento del destino pactado.
Respecto de los frutos naturales del predio pertenecen al propietario, pero se puede conferir su aprovechamiento a un tercero (C. C. art. 487). En los contratos agrarios, se confiere el uso y goce del predio y la facultad de apropiarse de los frutos. En el caso de la aparcería, según el Código Rural, los frutos constituyen objeto de reparto.
Por su parte el Código Civil establece que será un goce abusivo de los predios rústicos el aprovechamiento de los montes.
Ambas son disposiciones de carácter disponible, por lo que es fundamental lo que en el contrato se establezca. En principio, si nada se pacta el contenido de ese disfrute es el que normal y específicamente constituye el objeto del contrato de arrendamiento rural.
Pero las partes, podrán ampliar o restringir el contenido de ese disfrute económico. Respecto de la comercialización de los productos que provienen del predio, se ha reservado al arrendatario la posibilidad de que pueda comercializarlos libremente, sin injerencias por parte del arrendador. La ley 8.153 declara nulas las cláusulas que obliguen al colono a contratar con el arrendador o persona determinada sobre recolección y enajenación de los frutos. No obstante ello, las partes podrán contratar libremente, de acuerdo con el derecho común.

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Mejoras

Como generalmente no se entrega el predio a un arrendatario con los factores internos adaptado a la producción que desarrollará en el mismo, se hace necesario, la mayoría de las veces, adaptar el establecimiento a los sistemas de producción a utilizar. Por ello se reconoce una amplia facultad para el arrendatario de introducir mejoras en el predio a efectos de adaptarlo al destino y dotarlo de una mayor productividad, aún cuando esta facultad, entre en colisión con el deber de conservar la cosa. Muchas veces estas mejoras introducidas al inicio o en el transcurso de la explotación, sobrepasan en tiempo de vida útil, la fecha pactada para el fin del contrato.
Esta facultad de modificar el predio cuenta con limitaciones Una de las obligaciones del arrendatario es “Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia” (art. 1811 del C.C), “No podrá el arrendatario destinar a cosa a otros objetos que los convenidos o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa esta naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviniere esta regla, podrá el arrendador reclamar la rescisión del contrato, con la indemnización de los daños y perjuicios o limitarse a esta indemnización dejando subsistir el arriendo” (1812 del C.C.).
 “Se entiende que el arrendatario es buen cumplidor de sus obligaciones como tal, cuando cumple satisfactoriamente las principales estipulaciones del contrato, es buen pagador ya ha cuidado como buen padre de familia las mejoras del predio, preservándolo de los daños que está a su alcance evitar, como ser la invasión de malezas, y la producción de erosiones o cualquier otro tipo de degradación por uso inadecuado de la tierra” (art. 2 de la ley 16.223).
Si bien esta disposición está referida a los contratos de arrendamiento con destino producción lechera, tiene carácter declarativo, de precisión del contenido de la obligación de conservar el predio, por lo que puede extenderse su ámbito de aplicación a otros contratos de arrendamientos rurales, con destinos distintos.
Para que el arrendador pueda ejercer acción contra el arrendatario en base a que éste no cumple con las obligaciones a su cargo relativas a un buen padre de familia, es condición necesaria que las circunstancias relativas al estado del inmueble en la fecha de iniciación del contrato consten en un instrumento que lo pruebe (art. 71 DL).
Por lo que debe existir una constancia en el contrato que pruebe el estado del predio antes de la relación contractual. Siendo ésta una disposición de carácter restrictivo debe aplicarse estrictamente y no extender su aplicación por analogía.
Desde el comienzo de la legislatura ha sido importante para esta la conservación de los recursos, principalmente el suelo que le da soporte a los demás, sobre todo en materia de arrendamientos rurales.
“En todo contrato que se celebre al amparo de la presente ley, las partes deberán cumplir con las normas que establezca el MGAP.(5 y 8 del art. 3 del DL  14.384)”, que refieren a la conservación de los suelos. (Art. 6 de la ley 16.223). “El incumplimiento del arrendatario, subarrendatario, aparcero y subaparcero a las referidas obligaciones certificado por el MGAP, será causal de rescisión del respectivo contrato”. (Inc. 2 del art. 6)

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Mejoras en los Contratos de Arrendamiento y Aparcería Rural.

 “El arrendador no es obligado a rembolsar el costo de las mejoras útiles en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados” (CC. art. 1808). Esto constituye un desestímulo por parte del legislador a realizar mejoras en el afán de proteger la cosa arrendada.
Se reconoce un amplio grado de libertad para la introducción de mejoras por parte del arrendatario; el arrendatario puede obligar al arrendador a que introduzca en el predio mejoras consideradas básicas; las mejoras efectuadas por el arrendatario no se tendrán en cuenta para fijar el precio de la renta con la finalidad de evitar que el arrendatario que introduce mejoras  como consecuencia de las mismas, se vea perjudicado con un aumento de la renta; y por último, se prevé la indemnización por mejora, que supone que las mejoras realizadas por el arrendatario y que quedarán en el predio cuando el arrendatario proceda a la desocupación del mismo, serán abonadas por el arrendador, por lo que el arrendatario recibirá el plusvalor del predio en razón de las mejoras. Es justo que si el arrendador se ve beneficiado al culminar el contrato de arrendamiento con la entrega de un predio mejorado, indemnice al arrendatario que generó ese valor agregado en el predio de su propiedad.
Una mejora es un acto voluntario y material del hombre orientado a dotar alguna cosa de mayor productividad o renta, o de los medios para conseguirla. El resultado es beneficioso y se traduce en el aumento real del valor de la cosa arrendada, en este caso un predio rural. Se diferencia de las expensas ya que principalmente, las mejoras son realizadas por las personas con un objetivo productivo.
 “El propietario de todo predio en arrendamiento o aparcería para agricultura, ganadería, lechería o granja, queda obligado, salvo disposición contractual en contrario, a dotarlo de las siguientes mejoras, comunes a toda explotación: alambrados perimetrales, casa habitación, cocina y agua potable. La entidad e importancia de dichas mejoras deberá guardar razonable relación con el valor real del inmueble, determinado por CONEAT y con las circunstancias de cada explotación. Del mismo modo, y de acuerdo a la extensión del predio, deberá dotarlo de dependencias adecuadas para peones”.
“Son también de cargo del propietario, salvo disposición contractual en contrario, las mejoras requeridas para la normal explotación del predio según su destino, como ser alambradas interiores, brotes, galpones de ordeñe, bañaderos, montes de abrigo, aguadas artificiales y toda adaptación del predio, a los fines del contrato”.
“Dichas mejoras podrán realizarse por acuerdo de partes, durante la vigencia del contrato, en los términos que ellas libremente determinen. En caso de que el propietario hiciera por si mismo dichas mejoras dispondrá de los créditos del BHU y del BROU, así como cualquiera de las líneas de crédito establecidas o que se establecieran a esos efectos”. Cabe aclarar que para las mejoras que se consideren necesarias al destino productivo, no necesariamente afectadas a todo el predio ni al destino específico, sino que puede ser parcialmente al predio y/o podría ser una mejora que pueda usarse para varios sistemas productivos.
Cuando el arrendador no realice las mejoras a que está obligado, puede efectuarlas el arrendatario con el correlativo derecho a ser indemnizado. Cabe la posibilidad de pactar las mejoras y para tener derecho a la indemnización por mejoras deben cumplirse varios requisitos: presentación de un plan de mejoras ante la Oficina de Agronomía Regional del MGAP, que notificará al arrendador el referido plan de mejoras, y en caso de no mediar oposición, en el plazo de 30 días desde la fecha de la notificación, se presumirá que consiente, quedando el arrendatario autorizado para ejecutarlo. Si el arrendador está en desacuerdo sobre la utilidad de las mejoras así como sobre el monto, se recurre al arbitraje y si la causa de la oposición es otra se recurre a la justicia ordinaria. El contrato debe tener un plazo de por lo menos 4 años por delante antes del vencimiento, contados al momento de presentar el plan de mejoras. El monto de las inversiones permitidas, no puede superar el 25% del valor real del inmueble. Introducidas las mejoras por el arrendatario, genera el derecho a ser indemnizado al momento de desocupar el predio.
El monto de la indemnización equivale al valor que tengan las mejoras al momento de desocupar el predio. Las mejoras que efectúe el arrendatario buen pagador le confieren el derecho de retención sobre el inmueble mientras no le sean satisfechas. El arrendatario mal pagador podrá compensar, en su caso, el valor de las mejoras con el monto de su deuda.
El arrendador debe pagar en dinero, por su valor actual, importe de las mejoras en el momento de entrega del inmueble. Si las partes no pudieran ponerse de acuerdo, la divergencia sobre el valor se someterá ajuicio arbitral, en cuyo caso, cesa el derecho de retención. Para el pago de esta indemnización el propietario también podrá utilizar regímenes de créditos.

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Contrato de Pastoreo

El contrato de pastoreo, en nuestro país, carece de regulación específica, esto establece la primera problemática, otra de las problemáticas comunes es que se trata de un contrato que fácilmente puede simular un contrato de arrendamiento rural. Bajo la denominación de pastoreo se alojaron distintos tipos contractuales que nada tenían que ver entre si.
Básicamente el contrato de pastoreo típico o propio o contrato de pastaje y por otro lado el contrato de pastoreo atípico, o impropio o pastoreo propiamente dicho.
Debemos distinguir el contrato de pastoreo, de otras figuras de pastoreo:En primer término de la servidumbre de pastoreo, la cual está regulada básicamente en el Código Rural  en el artículo 77 y siguientes  pero también en el artículo 55   y aún en otras leyes que establece la servidumbre de pastoreo.
Esta es una  predicación  que debe ciertos propietarios de predios a ciertos beneficiarios  en virtud de la ley  por el cual deben permitir el pastoreo de animales ajenos en su predio. 
Esa es la servidumbre de pastoreo, en la cual yo propietario del predio debo permitir que vengan animales ajenos y pasten en mi campo. Otra  forma de pastoreo  es la del pastoreo con una prestación accesoria a una relación laboral, prestación de carácter retribuido, en relación con la relación de trabajo, la misma cesa cuando cesa la relación laboral.
Y por último el, contrato de pastoreo que se establece cuando la prestación de pastoreo se pacta en un contrato y no se impone en virtud de la ley y como prestación principal del contrato.
Bajo la denominación de contrato de pastoreo se distinguen dos tipos de contratos: el pastoreo típico, en el cual una parte entrega animales a la otra parte para que los cuide y los alimente retribuyéndole con un pago de dinero que generalmente se pacta por cabeza de ganado, ya que no es lo misma para el dueño del campo que sean diferentes cantidades de animales; y el pastoreo atípico en el cual se cede el uso y goce de un predio rural con destino a pastoreo de animales a cambio de un precio en dinero que generalmente es por cada animal o en función del área cedida en el contrato.
Si bien desde el punto de vista teórico estos contratos no son confundibles, en la práctica  suelen confundirse.
La concreta determinación del predio, establece la existencia de un contrato de pastoreo impropio nos está denotando que lo que se tuvo como objeto del contrato fue el predio y no el pasto, otro de los factores que determinan este tipo de contratos es que la vigilancia y cuidado del ganado corra por cuenta del propietario del ganado.
Un contrato de pastoreo propiamente dicho lo determina el hecho de que los animales pastoreen con otros animales no en forma exclusiva,  se reciben pero van a estar con otros animales de distinto dueño, como también del predio  que no se establezca específicamente en que predio va a ser y generalmente la contraprestación nos está revelando que tipo de pastoreo es.
Esto si el precio se midió  por cabeza de ganado casi seguramente va a tratarse de un pastoreo típico, porque en el pastoreo típico lo que importa es la cantidad de ganado, porque la prestación va a ir en consonancia con la cantidad de ganado.
Por el contrario si el precio se establece en forma global o por unidad de superficie ello nos está hablando a la clara de que lo que se ha concedido  ha sido el uso y goce porque está  se está midiendo la prestación principal  que es precisamente la concesión del uso y goce del predio rural.

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